Acheter une villa à Marrakech peut répondre à des projets très différents : résidence principale, maison de vacances, installation au Maroc ou investissement immobilier. La ville offre également une grande variété de biens, de la villa contemporaine située sur un golf à la propriété disposant de plusieurs milliers de mètres carrés de terrain en périphérie.
Mais une villa séduisante en photographie ne constitue pas nécessairement une bonne acquisition.
À Marrakech, l’emplacement, la qualité de construction, l’état des extérieurs ou encore la configuration du terrain peuvent avoir autant d’importance que la surface habitable elle-même. Avant de prendre une décision, plusieurs éléments méritent donc d’être examinés attentivement.
1. Regarder l’emplacement à l’échelle du micro-quartier
Parler de « Marrakech » ne suffit pas réellement à définir l’emplacement d’une villa.
La Palmeraie, Amelkis, Al Maaden, la route de l’Ourika, la route de Fès, la route de Ouarzazate ou la route de Tahannaout présentent des environnements et des usages très différents.
Même à l’intérieur d’un même secteur, quelques kilomètres peuvent modifier sensiblement :
- le temps nécessaire pour rejoindre le centre ;
- la qualité des accès ;
- l’environnement immédiat ;
- le niveau de tranquillité ;
- la proximité des commerces et services ;
- la perception générale de l’adresse.
Lorsqu’on consulte différentes villas à vendre à Marrakech, il est donc préférable de comparer non seulement les biens eux-mêmes, mais aussi leur situation réelle.
Une grande villa éloignée des principaux axes ne répondra pas forcément au même projet qu’une propriété plus compacte située à proximité d’un golf ou du centre-ville.
2. Examiner la qualité de construction, pas uniquement la décoration
Une rénovation récente ou une décoration spectaculaire peuvent facilement attirer l’attention lors d’une première visite.
Elles ne permettent pourtant pas toujours d’évaluer la qualité réelle du bâtiment.
Il est utile de regarder plus attentivement certains éléments : état des murs et des façades, traces éventuelles d’humidité, menuiseries, installations électriques, plomberie, climatisation ou encore état des terrasses et des toitures.
Pour une propriété ancienne ou nécessitant des travaux, il peut également être pertinent de faire intervenir un professionnel du bâtiment afin d’évaluer plus précisément les travaux à envisager.
Une villa proposée à un prix attractif peut devenir sensiblement plus coûteuse si une rénovation importante doit être réalisée après l’acquisition.
3. Étudier le terrain autant que la surface habitable
À Marrakech, le terrain représente souvent une composante essentielle d’une villa.
Deux maisons possédant une surface habitable similaire peuvent offrir des expériences très différentes selon la taille et la configuration de leur parcelle.
Il faut notamment regarder :
- la forme du terrain ;
- la disposition de la maison sur la parcelle ;
- les espaces réellement utilisables ;
- la proximité des propriétés voisines ;
- les zones ombragées ;
- la végétation existante ;
- l’état des aménagements extérieurs.
Un terrain très important peut être séduisant mais implique également davantage d’entretien.
À l’inverse, une parcelle plus compacte mais intelligemment aménagée peut parfaitement convenir à une résidence secondaire.
4. Vérifier l’orientation, l’ensoleillement et le vis-à-vis
Ce sont des critères parfois sous-estimés lors d’une première visite.
Pourtant, l’orientation influence directement l’utilisation quotidienne d’une villa et de ses extérieurs.
Une terrasse agréable le matin peut devenir difficile à utiliser à certaines heures de la journée. La position de la piscine, les zones d’ombre, l’orientation des principales pièces et les vues disponibles méritent donc une attention particulière.
Le vis-à-vis doit également être observé sur l’ensemble de la propriété.
Une villa peut sembler très privée depuis le salon tout en étant largement exposée depuis sa piscine ou son étage.
Ces éléments sont difficiles à modifier après l’achat et doivent donc être intégrés dès la sélection du bien.
5. S’intéresser au fonctionnement quotidien de la maison
Certaines propriétés sont magnifiques mais demandent une organisation importante au quotidien.
Piscine, jardin, climatisation, chauffage, systèmes d’arrosage ou encore équipements techniques génèrent des dépenses et nécessitent un entretien régulier.
Pour une résidence secondaire en particulier, il est utile de se demander comment le bien sera géré pendant les périodes d’absence.
La facilité d’entretien peut parfois être plus importante qu’une chambre supplémentaire ou quelques centaines de mètres carrés de terrain.
Les propriétés situées dans des domaines résidentiels peuvent également être soumises à des charges liées aux espaces communs, à la sécurité ou à certains services.
Il est donc préférable d’intégrer ces dépenses dans le budget global plutôt que de raisonner uniquement à partir du prix d’achat.
6. Vérifier la situation du bien et les documents avec les professionnels compétents
Comme pour toute acquisition immobilière, les aspects administratifs et juridiques doivent être vérifiés avant la finalisation de la transaction.
L’acquéreur doit notamment disposer d’informations précises sur la propriété concernée, sa situation et les documents associés.
Une agence immobilière à Marrakech peut accompagner la recherche, aider à recueillir les informations disponibles sur le bien et faciliter les échanges entre les différentes parties.
Les vérifications juridiques proprement dites doivent toutefois être réalisées avec les professionnels compétents, notamment le notaire ou le conseil juridique intervenant dans la transaction.
Cette étape ne doit pas être négligée, même lorsqu’une propriété paraît simple à première vue.
7. Penser dès l’achat à l’usage futur de la villa
Un bien immobilier doit être choisi en fonction de son utilisation réelle.
Pour une résidence principale, la proximité des écoles, commerces et principaux axes peut être déterminante.
Pour une résidence secondaire, les priorités peuvent davantage concerner :
- le calme ;
- les espaces extérieurs ;
- la facilité d’entretien ;
- la sécurité ;
- la proximité d’un golf ou d’activités de loisirs.
Dans le cadre d’un investissement, d’autres critères entrent encore en jeu : attractivité du secteur, type de clientèle susceptible d’être intéressée par le bien, frais d’entretien et potentiel de revente.
Il est donc préférable de définir clairement son projet avant de commencer à multiplier les visites.
Une belle villa n’est pas nécessairement la bonne villa
L’achat d’une villa à Marrakech ne devrait finalement pas se résumer à une comparaison de surfaces et de prix.
L’emplacement précis, la qualité de construction, le terrain, l’orientation, les coûts d’entretien et la cohérence du bien avec le projet de l’acquéreur sont tout aussi importants.
Prendre le temps d’examiner ces différents éléments permet de comparer les propriétés sur des bases plus objectives et d’éviter de prendre une décision uniquement sous l’effet d’un coup de cœur.
Dans un marché proposant des biens extrêmement variés, la meilleure acquisition sera rarement la villa la plus spectaculaire. Ce sera surtout celle dont l’emplacement, la configuration et les caractéristiques correspondent réellement à l’usage envisagé.